西安高新配套云汇谷产业社区获评“市级成长型跨境电商产业园”

　　仅仅(jǐnjǐn)十年的(de)(de)小区已然老旧，绿化大面积“斑秃”，地下车库动不动(dòngbùdòng)就漏水积水，电梯经常出故障(gùzhàng)，消防管道没有水，不明身份人员进入楼道开业主家的门，甚至院内物业办门口的拖把池都是用铁丝绑着瓷片凑合的……更离谱的是，不雅广告竟然进了电梯，原来的售楼部如今成了“养鸡场”。

　　“希望(xīwàng)媒体能(néng)帮帮我们！”接到业主们的求助后，4月30日(rì)，华商报大风新闻记者来到西安市灞桥区东三环合能十里锦绣一期，在该小区了解到的一些情况让人感到出乎意料。

　　担忧：“我们(wǒmen)现在最担心的是安全问题”

　　业主们介绍(jièshào)，合能十里锦绣一期是2015年(nián)上半年交的房，目前刚满10年，但衰败破旧的程度和楼龄极不相称，现在(xiànzài)大家最担心的是安全问题。

　　首先是电梯安全。小区共有12栋(dòng)商品住宅楼，楼高(lóugāo)32-33层，每栋楼一个(yígè)单元。每个单元都是两梯四户，几乎每栋楼的电梯都发生过(guò)故障。尤其是5、7、10、14号楼电梯故障频发。其中(qízhōng)，14号楼货梯坏了，物业说没钱修，业主们无奈自己集资9200元修理了两次。

　　电梯困人事件频频发生。12号楼两位(liǎngwèi)年长的女士讲，就在4月30日(rì)上午，有两位老太太和(hé)一个抱着孩子的女子就被困电梯十多分钟。6号楼业主(yèzhǔ)魏女士说：“4月19日晚21:01，我(wǒ)7岁的儿子乘客梯上13楼时被困，孩子给我打电话(diànhuà)说电梯坏了门打不开，吓得在电梯里不停喊我。后来门开了，停在了1楼。幸亏儿子那天戴着电话手表，当时把我吓坏了。”

　　有时候电梯不能平层。6号楼(hàolóu)业主赵女士说，“4月17日下午(xiàwǔ)，我(wǒ)婆婆乘电梯本来要下一楼，电梯在二十几层时突然停住不动了，门开了之后，轿厢和楼板没有平层，是一个大台阶。同样情况，6号楼电梯出现过好(guòhǎo)几次。”

　　还经常发生(fāshēng)滑梯的情况。12号楼一位女士说(shuō)：“4月22日早上6：30，我儿子乘(chéng)电梯时，电梯突然从17楼滑到12楼，在里边待了5分钟，按铃没人接。”

　　电梯(diàntī)维修(wéixiū)时间甚至长(zhǎng)达几个月。业主黄女士说，10号楼有一部电梯从2023年3月一直坏到2023年10月，最近一次出故障是今年3月23日(rì)才修好的，4月7日就又坏了(yòuhuàile)，之后4月19日才又重新修好。“电梯应该半个月由专业人员来维保一次。但我们的电梯至少一年(yīnián)没见到过专业人员来做维保了，也没在电梯里见到过维保记录。”

　　其次是(shì)消防安全。业主们介绍，小区4号楼、8号楼先后发生过两次火灾，火灾发生时业主们却(què)发现消防栓里没有水。因为东、西两边的消防通道都被设为了停车场，消防车进不了小区，4号楼发生火灾时，消防车是从北门(běimén)进来(jìnlái)的。

　　用电安全也让人担心。“电动车(diàndòngchē)没有固定停放点，充电是(shì)在负一层(yīcéng)。其中4号楼(hàolóu)负一层东北角是需要扫脸才能进入的独立(dúlì)充电区域，7号楼、9号楼、10号楼、14号楼的充电区域则(zé)是开放的。由于充电插座不够用，10号楼北边负一层，有人把电动车停在自己的新能源车位上，在汽车充电桩下面装了插座给电动自行车充电，而两边都是新能源汽车。万一电动自行车自燃，后果不堪设想。”

　　关于用电安全，除了业主(yèzhǔ)反映的情况(qíngkuàng)，记者在该小区负二层一处(yīchù)电梯门口看到，灯管附近的接线，铜线线头竟然是裸露的。而同样情况不止(bùzhǐ)这一处，根据业主提供的照片，在9号楼大厅广告灯箱下，线头也是裸露的。

　　在(zài)安保方面(fāngmiàn)，业主们也是(shì)一肚子苦水。“小区里摆摊设点，刚开始说是公益性的，比如免费磨刀、免费理发，后来进来了好多商贩，几乎把小区变成了集市或菜市场。”

　　7号楼业主姚先生说，2021年11月8日中午12:40，曾有(yǒu)一个戴着口罩的不明身份男子拿着钥匙开他家的门，被门口(ménkǒu)安装的摄像头记录了下来。在摄像头发出语音(yǔyīn)警示后，这名男子才离开。“那时候我没在家，如果家里有老人(lǎorén)小孩怎么办，现在想想(xiǎngxiǎng)都非常后怕。

　　另外根据业主(yèzhǔ)们提供的视频，还曾经发生过几个男子在地下车库一个一个地拉车门的情况。而业主们一旦遇到(yùdào)什么事情想去物业(wùyè)查监控是很难查到的，因为小区不少视频监控已经坏了。

　　质疑：“按一级服务(fúwù)收费，但服务能达到一级吗？”

　　除了安全问题，业主们意见最大的(de)就是物业服务质价不符。业主们说，物业只管收费，必要的维修和养护却做不到位(dàowèi)。小区绿化大面积“斑秃”，地下室动不动就积水漏水，地下车库的水泥地面破破烂烂，院子(yuànzi)里连拖把池都是用铁丝绑扎几块(jǐkuài)瓷片在凑合着。

　　而物业(wùyè)人员的工作方式和态度更是令业主赵女士感到不满。她说，2023年有两个工人在院子里做维修，把几个井盖打开(dǎkāi)后人却不见了，中间有几个小时，井边也没有任何标志。“当时我家老人(lǎorén)和另外一家(yījiā)老人各自带着两岁的幼儿在院里玩，老人突然发现孩子们不见了，找到时却发现孩子们就在井边，吓了一大跳(yīdàtiào)。事后我和物业公司工作人员(gōngzuòrényuán)为此吵了一架。”

　　业主们说，除了(le)这些情况，物业还收了水费不给自来水公司交，导致(dǎozhì)小区被(bèi)停水。即便是这样的情况，物业公司还给业主们涨过一次(yīcì)物业费，从1.38元/平方米涨到了2.2元/平方米。12号楼(hàolóu)的刘女士说，涨物业费这事她之前不知道，去交物业费时才被告知涨价了。“2.2元是一级物业服务(fúwù)的收费价格，我们小区这情况能达到一级服务水平吗？”

　　物业公司收取的物业费，并不都(dōu)是物业公司的利润，其中有很大一部分应该是用在小区的。为何物业公司收了(le)物业费，却说没有钱进行必要的维护保养(bǎoyǎng)？业主们说，业主们交的物业费基本都被物业上级单位划走了，物业每次报修任何一项支出，哪怕就是换个灯泡也都要在公司工作群里审批(shěnpī)，所以流程很慢。“这是住建部门给(gěi)业主们解释的，物业员工自己(zìjǐ)也这样说过。”

　　疑惑：摆摊设点很多、有停车场在收费、电梯(diàntī)广告常见，但近十年共有收益没(méi)见公示过

　　业主们说，尽管(jǐnguǎn)院子里摆摊设点很多，商业区门口被圈起来作为停车场一直在收费，电梯(diàntī)轿厢里也总是(shì)会有广告(guǎnggào)，但近十年来小区的共有收益基本没见公示过。更荒谬的是，物业引进电梯广告却不审核内容。业主赵女士介绍，去年6号楼电梯里头竟然出现了(le)亚克力材质的不雅广告。“我们带孩子回家，都不知该怎么给孩子解释。当时我们都非常气愤(qìfèn)，觉得物业怎么能荒唐到这个地步？可能是因为业主们投诉(tóusù)，这些广告很快被铲掉了。”

　　赵女士说，东三环边上(biānshàng)当时建得很漂亮的售楼部，说是(shì)以后会作为高档会所给(gěi)业主提供服务，如今不知道是租了还是卖了，听说是有一对老人在里面养鸡鸭鹅。记者实地查看发现，这个昔日的售楼部如今臭气老远就能闻见，院子里还养着狗，没有拴绳，人一(rényī)靠近狗就会狂叫着往人身上(shēnshàng)扑。

　　“小区北门外有个(yǒugè)足球场，本来说是便利业主的，现在被租了出去，平时锁(suǒ)了门没有一个业主能进去。”业主黄女士说，租赁者为赚钱在搞体验(tǐyàn)课，每天(měitiān)下午都有大人带着孩子过来踢球。因为没有厕所，附近三环边的绿化带里到处都是大便。

　　物业公司(wùyègōngsī)：“如果钱到位了，肯定就各方面都到位了”

　　4月30日下午，在该小区(xiǎoqū)物业公司办公室，带班的是(shì)一位姓郭的女士。

　　这位女士说，2021年6月小区物业费(wùyèfèi)从1.38元涨到2.2元，是为了实行“一费制(yīfèizhì)”，当时在相关部门做了备案(bèiàn)，备案后也进行了公示。但(dàn)对于涨物业费前有没有征求业主意见，这位女士没有回答。

　　业主们反映的问题有的持续多年，为何一直不见改观？这位女士说：“肯定是跟钱有关系的，如果钱到位了(le)肯定就(jiù)各方面都到位了。”“至于停水，是因为(shìyīnwèi)很多业主不交物业费，光水费就欠了很多。”

　　有现场业主问：“业主欠费是因为这两年你们物业服务摆烂了(le)，之前物业费还能收(shōu)到百分之七八十，那你们收的物业费哪里去了？”这位女士没有回答(huídá)。

　　对于小区到底有没有进行消防验收？这位女士含糊地说：“应该(yīnggāi)是有的。”对于消防设施有没有定时检查，物业(wùyè)知道不知道消防管道里面没有水？她表示，经理会来回答这些问题(wèntí)，便自己转身去了(le)，过了好半天也没见其所说的经理出现。

　　企业信息查询：开发商和物业公司法定代表人为同一(tóngyī)人

　　记者通过“企查查”搜索发现：为该(gāi)小区提供物业服务的“西安合能(hénéng)物业管理(wùyèguǎnlǐ)(wùyèguǎnlǐ)有限公司”成立于(yú)2006年6月，法定代表人为李某，注册资本为50万元。目前该企业共有36条(tiáo)自身风险，包括司法诉讼31条，监管措施4条，税务风险1条，其中司法诉讼占比为86.11%。存在限制高消费高风险信息(xìnxī)共计14条，存在终本案件中风险信息共计12条。其大股东(gǔdōng)为“成都合能菜市场管理有限责任公司”，持股比例为80%；另一股东为“成都合能物业管理有限公司”，持股比例为20%。这两家公司的法定代表人也都是李某。

　　合能(hénéng)十里(shílǐ)锦绣一期的开发商“西安永进合能房地产有限公司”,成立于2009年12月，法定代表人也是李某(lǐmǒu)，目前该公司自身风险有617条(tiáo)，关联风险有917条。其100%持股股东为“深圳市合能房地产开发有限公司”，法定代表人也是李某。

　　要想(xiǎng)有改变就必须发挥业主的主体作用

　　应建立物业费与公共收益透明化强制(qiángzhì)机制

　　因实施酬金制物业管理模式成功将衰败小区(xiǎoqū)(xiǎoqū)变成幸福家园的西安市碑林区心晴雅苑业委会(yèwěihuì)原主任周洪斌女士说，当一个小区进入“物业不(bù)(bù)作为业主不满意；业主不满意不交物业费”这个死循环之后，由于积重难返，问题很难一下子解决。但要想做出改变就得坚持正确的方向，必须(bìxū)要发挥(fāhuī)业主的主体作用(zhǔtǐzuòyòng)。相关部门应支持业主成立业主大会、选举产生业委会，把业主们团结起来，将属于全体业主的权益争取到手。只有让物业费中应该(yīnggāi)投入到小区的部分必须确保(quèbǎo)投入，共有收益也必须牢牢掌握在全体业主手中，把这些资金都用于小区的更新改造，衰败的小区才有可能发生根本改变，最终才会获得新生。有了物管会，其实也是有条件来实施业主共同决策的，可以在政府部门支持下尽快通过组织召开业主大会来决定(juédìng)小区的物业管理大事，从而(cóngér)让小区得到改变。

　　业委会多元共治交流平台“风清联”专家团首席(shǒuxí)顾问、深圳大学兼职讲师施纯峥博士分析认为，业主(yèzhǔ)们交了物业费，这些物业费是对应(duìyìng)着不同的物业服务(fúwù)标准的。质价不符，用老百姓的话来说就是收了钱不干活。现在(xiànzài)(zài)房地产行业不景气，下面有物业企业的一些房地产公司所做(zuò)的事，确实是在把物业费拿来给房地产“输血”。要(yào)(yào)解决这个(zhègè)问题，就必须要发挥业主的主体作用，支持业主们成立业主自治组织。如果有物管会，也是应该担负起业委会的相应职责的，要通过组织召开业主大会对物业的续聘和选聘做出决定(juédìng)。现在很多企业都是“不见兔子不撒鹰(bùsāyīng)”，因此必须要用市场规则提出明确要求，如果只是笼统提出要整改，是没有意义(yìyì)的。即便是提出整改，也必须限定时间限定目标，之后启动业主的满意度调查，如果不达标就可以决定中止目前的物业服务，之后进行公开选聘，只有这样才能彻底解决问题。所以有两件事必须要启动：一是物业要重新选聘，也欢迎原物业企业来参与招标。但在新的物业服务合同里必须要规定，基于物业服务等级(děngjí)要有奖惩条例，每年应该有满意度调查、有第三方的审计监察，达到了怎么样，达不到怎么样，都要做出明确规定。条款一定要精细化，要用量化、市场化(shìchǎnghuà)的方法(fāngfǎ)来做事，既简单又(yòu)省事。二是对于公区收益(shōuyì)(shōuyì)（共有收益），应该聘请审计公司进来做公区收益的审计，这个工作必须要做，不做就是一笔糊涂账。

　　另外，一位专注于业主自治的自媒体博主的观点(guāndiǎn)其实也颇为重要，他认为：近期或内(nèi)多个城市的物业专项整治行动(xíngdòng)看似雷厉风行，实则(shízé)可能会陷入检查(jiǎnchá)、应付、反弹的怪圈。问题的核心在于利益链条纹丝未动，物业与开发商(kāifāshāng)的寄生关系始终未被斩断。从人员借调到收益挪用，双方仍在共享畸形利益蛋糕。所以解决问题的办法，唯有切断开发商和物业企业输血与抽血的通道，倒逼物业企业回归服务本质。真正的破局需要(xūyào)刀刃向内。与其耗费(hàofèi)行政资源搞突击检查，不如建立物业费与公共收益的透明化强制机制，让业主成为(chéngwéi)资金(zījīn)流动的监督者。与其空谈服务标准，不如立法明确物业与开发商经营隔离，对关联交易的企业亮红灯。

　　街道办：业主们(men)希望更换物业，目前已开始推进相关程序

　　灞桥区红旗街道办城市建设科工作人员表示，合能(hénéng)十里锦绣一期有物业管理委员会，4月30日上午，区住(qūzhù)建局、街道办、社区和小区(xiǎoqū)物管会刚在一起开了会，业主们希望更换物业，目前已开始(kāishǐ)推进相关程序。

　　另据了解，灞桥区住(zhù)建局已(yǐ)指导属地街办依法依规推进召开业主大会的(de)相关流程，同时也在督导物业公司就业主反馈问题进行整改，并明确了整改时限。

　　如发现电梯未按规定(ànguīdìng)年检或维保，可拨打96333投诉

　　据特检系统一位工作人员介绍，通常情况下按照相关规定，电梯(diàntī)(diàntī)(diàntī)未经改造或重大修理的，15年以内住宅电梯的监督(jiāndū)检验，在(zài)第1、4、7、9、11、13、15年这些指定年份是(shì)必须要进行(jìnxíng)检验的。在指定年份以外，按照《电梯维护保养规则》相关规定，每年度至少(zhìshǎo)要进行一次自行(zìxíng)检查，自行检查要在特种设备检验机构进行定期检验之前进行。平时电梯的维保项目分为半月、季度、半年、年度等(děng)四类，各类维保的基本项目内容和要求是不一样的。“以每半月一次的维保来说(láishuō)，共涉及31个项目，主要是检查电梯运行状态(zhuàngtài)，内容包括宏观检查、清洁情况、润滑情况、主要部件的动作、按钮是否正常、底坑(dǐkēng)有无积水等等。这些规定的维保内容非常重要，如果住户发现(fāxiàn)电梯未按规定年检或未按时进行维保，可以向所在区市场监管局的特设处进行投诉，也可直接拨打96333投诉。”这位工作人员介绍，物业费(fèi)“三费合一”之前，电梯费规定是专款专用主要用于电梯的，如果电梯维保费用不够，还可以用电梯广告收入来支付。“三费合一”后，电梯费被纳入物业费之中了，这对电梯安全来说并(bìng)不是有利的规定。但话说回来，不管什么收费如果具体使用(shǐyòng)情况没有有效监督，即便规定专款专用也是无法落实的。”

　　华商报大风(dàfēng)新闻记者 石铮